Préavis du locataire : un mois ou trois mois ? Zone tendue, motifs, envoi du congé et loyers dus

Une nouvelle offre d’emploi à l’autre bout du pays, une maison trouvée plus près de l’école, un couple qui emménage ensemble : un jour, il faut quitter son logement. Et avec la décision vient la question qui coûte cher en cas d’erreur : combien de temps de préavis faut-il donner au propriétaire ? Un mois ou trois mois de loyer, la différence pèse sur un budget de déménagement.

La réponse dépend du type de logement, de la commune et de la situation du locataire. Service-Public en détaille les règles, qui comportent quelques pièges, notamment dans la rédaction de la lettre de congé.

Trois mois par défaut pour un logement vide

Pour un logement loué vide, le principe est simple : selon Service-Public, avant de quitter son logement, le locataire doit donner congé et respecter un préavis de trois mois, sauf exceptions. Ces exceptions sont nombreuses, mais elles ont un point commun : il faut les invoquer explicitement dans la lettre de congé, généralement avec un justificatif. À défaut, c’est le délai de trois mois qui s’applique.

Pour un logement meublé, la règle est beaucoup plus souple : le préavis est d’un mois, y compris lorsque le bail ne dure que neuf mois. Aucun motif ni justificatif n’est nécessaire, et la commune n’a aucune importance.

Le préavis d’un mois en zone tendue

Une zone tendue est une zone où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Dans ces communes, le préavis d’un logement vide est réduit à un mois, à condition d’indiquer dans la lettre de congé l’adresse du logement loué et le fait que l’on bénéficie du délai réduit. Pour savoir si sa commune est concernée, Service-Public propose un simulateur en ligne, et la liste figure dans un décret de 2013.

Le piège est classique : un locataire en zone tendue qui oublie de le mentionner dans sa lettre se verra appliquer un préavis de trois mois.

Les motifs qui réduisent le préavis à un mois

Hors zone tendue, plusieurs situations personnelles permettent aussi de bénéficier d’un mois de préavis, à condition de les mentionner et de les justifier.

Situation	Précision selon Service-Public
Attribution d’un logement social	Justificatif requis
Perception du RSA ou de l’AAH	Il faut percevoir l’aide, pas seulement avoir des revenus équivalents
État de santé	Le logement n’est plus compatible avec la santé, par exemple certificat médical ; une simple fatigue ne suffit pas
Violences conjugales ou sur un enfant	Ordonnance de protection ou condamnation pénale de moins de six mois
Premier emploi	Un CDD transformé en CDI n’est pas un premier emploi
Mutation, salarié ou fonctionnaire	Mutation proche de l’envoi du congé, sans condition de distance
Perte d’emploi	Licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD, proche du congé
Nouvel emploi après une perte d’emploi	Les deux doivent intervenir pendant le même bail

À l’inverse, certaines situations ne donnent pas droit au préavis réduit : une démission, un abandon de poste, un départ à la retraite, la fin des droits au chômage, ou la cessation d’activité d’un indépendant. Pour le nouvel emploi, attention : si le locataire était déjà au chômage au moment de signer son bail, c’est le préavis de trois mois qui s’applique.

Il existe enfin un cas extrême : un locataire peut partir sans préavis si le logement est en péril ou insalubre, après avoir averti le bailleur des désordres et engagé des démarches pour obtenir des travaux.

Le préavis réduit ne se présume pas : un motif oublié dans la lettre, et le congé repasse à trois mois.

Comment envoyer son congé

Service-Public admet trois moyens : la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice, et la remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Un congé envoyé par simple courriel n’est pas valable, même si le propriétaire l’accepte par retour de mail. La lettre recommandée électronique est admise, mais seulement si le propriétaire a accepté ce mode d’envoi au préalable. Une fois le congé donné, le locataire ne peut plus revenir en arrière sans l’accord du bailleur.

Le point de départ du préavis dépend du mode d’envoi. Pour une lettre recommandée, c’est le jour de la réception effective par le propriétaire, et non le jour de l’envoi. Si la lettre revient faute d’avoir été retirée, le congé n’est pas valable. Pour un acte de commissaire de justice, c’est le jour de la signification ; pour une remise en main propre, le jour de la remise.

Le calcul de la date de fin est simple, week-ends et jours fériés compris. Un congé reçu le 5 septembre avec un préavis d’un mois prend fin le 5 octobre à minuit ; avec un préavis de trois mois, le 5 décembre à minuit. Si le jour n’existe pas dans le mois d’arrivée, par exemple un départ du délai le 30 janvier, le préavis se termine le dernier jour du mois suivant, soit le 28 ou le 29 février.

Les loyers dus jusqu’au bout

Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s’il a déjà déménagé. Une seule exception : si le propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire qui emménage avant la fin du préavis. Le dernier mois est dû au prorata des jours d’occupation : pour un préavis qui se termine le 5 d’un mois de trente jours, le locataire doit cinq trentièmes du loyer mensuel.

Le préavis peut toutefois être raccourci dans certains cas. Selon Service-Public, si le locataire rend les clés avant la fin, la durée peut être réduite d’autant lorsque le propriétaire accepte un nouveau locataire ou engage de lourds travaux dans le logement. Pour les charges, le décompte définitif attend la régularisation annuelle : les provisions versées pendant le préavis seront ajustées plus tard, à la hausse ou à la baisse.

Côté formalités, Service-Public met à disposition un modèle de lettre de congé, qui rappelle les mentions utiles. Pour envoyer ce congé par lettre recommandée électronique, il faut d’abord demander par courriel l’accord du propriétaire, qui dispose de quinze jours pour répondre : sans accord, mieux vaut s’en tenir à la lettre recommandée classique.

Deux règles complètent le tableau. Le dépôt de garantie ne peut pas être déduit du dernier loyer : il sera rendu après la remise des clés, selon les délais expliqués dans notre article sur la restitution du dépôt de garantie. Et le bailleur peut réclamer pendant trois ans les loyers et charges impayés. Pour les locataires qui traversent une période difficile, rappelons enfin que la trêve hivernale protège de l’expulsion du 1er novembre au 31 mars, sans effacer les dettes de loyer.