Dépôt de garantie : dans quel délai le propriétaire doit-il le rendre, et que faire s'il le garde ?

Le jour du départ, l’appartement est vide, les murs repeints, la clé tendue au propriétaire au terme d’un état des lieux méticuleux. Puis les semaines passent, et le virement du dépôt de garantie n’arrive pas. Relancé, le bailleur parle de devis en attente, de charges à régulariser, de petites retenues. C’est l’un des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires.

La loi encadre pourtant très précisément ce moment. Les règles, détaillées par Service-Public pour les logements loués vides, fixent un montant maximum, un délai de restitution, les retenues possibles et des pénalités en cas de retard. Les connaître évite bien des discussions.

Un mois de loyer au maximum

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au début du bail pour garantir l’exécution de ses obligations. Pour un logement vide, selon Service-Public, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Son montant doit être indiqué dans le bail, et il ne peut être augmenté ni en cours de bail ni au renouvellement.

Il est exigible à la signature du bail lorsque le loyer est payable d’avance chaque mois ou tous les deux mois. En revanche, si le loyer est payé d’avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est purement et simplement interdit. En cas de versement en espèces, le locataire peut exiger un reçu.

Et pour un logement meublé ?

Les règles sont proches, avec une différence de taille sur le montant. Selon la fiche de Service-Public consacrée aux locations meublées, le dépôt de garantie peut y atteindre deux mois de loyer hors charges, lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois. Comme pour un logement vide, il est interdit si le loyer est payé d’avance par trimestre. Il est également interdit dans le cadre d’un bail mobilité, ce contrat de courte durée destiné notamment aux étudiants, aux stagiaires ou aux personnes en mission professionnelle.

Pour le reste, le meublé suit les mêmes principes que le logement vide : délais de restitution d’un ou deux mois selon l’état des lieux, et pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Service-Public donne un exemple : pour un dépôt de 90 euros et un loyer hors charges de 120 euros, cinq mois de retard entraînent une pénalité de 60 euros, soit 150 euros dus au total.

Un ou deux mois pour le rendre, selon l’état des lieux

Le délai de restitution dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Il court à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Situation à la sortie	Délai maximum de restitution
État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée	1 mois après la remise des clés
État des lieux de sortie non conforme	2 mois après la remise des clés
Logement en copropriété, provision pour charges	Solde dans le mois suivant l’approbation des comptes annuels

L’état des lieux joue donc un rôle décisif. Un état des lieux d’entrée précis, avec des photos, protège le locataire contre les retenues abusives. Un état des lieux de sortie identique à celui d’entrée raccourcit le délai à un mois et laisse peu de place à la contestation.

Le dépôt de garantie se gagne le jour de l’état des lieux d’entrée, pas le jour du départ.

Les retenues autorisées, et leurs justificatifs

Le propriétaire peut rendre une somme inférieure au dépôt versé, mais pas n’importe comment. Selon Service-Public, une retenue peut couvrir un impayé de loyers ou de charges, des frais liés à des dégradations, ou des travaux locatifs que le locataire n’a pas réalisés. L’usure normale du logement, elle, relève de la vétusté.

Surtout, le bailleur doit remettre au locataire des documents justificatifs : les états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou des devis, une lettre de réclamation. Une retenue sans justificatif peut être contestée. C’est par exemple le cas lorsqu’un locataire n’a pas fait réaliser l’entretien annuel obligatoire de sa chaudière : le bailleur peut retenir le montant de cet entretien, comme on l’explique à propos de l’entretien annuel de la chaudière, mais il doit pouvoir le justifier.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, pour régulariser les charges. Cette provision doit être justifiée et ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. La régularisation et le versement du solde doivent intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes.

Une pénalité de 10 % par mois de retard

Si le propriétaire dépasse le délai, la loi prévoit une sanction automatique. Selon Service-Public, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Pour un loyer de 700 euros hors charges, chaque mois de retard ajoute ainsi 70 euros à la somme due. Au bout de trois mois de retard, la pénalité atteint déjà 210 euros, en plus du dépôt lui-même.

Cette pénalité a une condition : le locataire doit avoir indiqué sa nouvelle adresse au bailleur au moment de la remise des clés. À défaut, la majoration ne s’applique pas. Il est donc essentiel de communiquer ses nouvelles coordonnées, adresse et relevé d’identité bancaire, le jour du départ, idéalement par écrit.

Que faire si le dépôt n’est pas rendu

La première étape consiste à adresser au propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant le délai légal et la pénalité de retard. Service-Public propose un modèle de lettre pour cette démarche.

Si la somme en jeu est inférieure à 5 000 euros, une démarche amiable est obligatoire avant toute action en justice : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur. Au-delà de 5 000 euros, le juge peut être saisi directement, même si une tentative amiable reste possible. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le locataire dispose de trois ans, à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu, pour saisir la justice.

Un dernier cas mérite d’être connu : si le logement a été vendu pendant le bail, c’est au nouveau propriétaire de rendre le dépôt de garantie au locataire. Et quelle que soit la situation, un départ bien préparé reste la meilleure garantie : logement nettoyé, petites réparations faites, état des lieux soigneux et nouvelle adresse transmise par écrit. Pendant la location, des gestes simples, comme aérer pour éviter les moisissures sur les murs, évitent aussi bien des retenues au moment du départ.