Réparations dans un logement loué : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ? La liste pièce par pièce

Le joint du robinet de la cuisine goutte depuis une semaine, le volet roulant de la chambre ne descend plus qu’à moitié, et le ballon d’eau chaude fait un bruit inquiétant. Pour un locataire, chaque petit souci soulève la même question : faut-il appeler le propriétaire, ou sortir sa boîte à outils et son porte-monnaie ? Et pour le propriétaire, la crainte inverse : payer ce qui relève de l’entretien courant.

La règle existe, et elle est ancienne. Un décret du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives, celles qui incombent au locataire. Tout le reste revient au propriétaire. Service-Public et un guide illustré de la Commission nationale de concertation, qui réunit bailleurs et locataires, la détaillent pièce par pièce.

Le principe : l’usage au locataire, l’usure au propriétaire

Selon le décret, les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables, consécutifs à l’usage normal des locaux et des équipements à usage privatif. Le locataire doit les assurer pendant toute la durée du bail, soit lui-même, soit en faisant appel à un professionnel.

Le propriétaire a des obligations symétriques, fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que reproduit le guide de la Commission. Il doit louer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements en bon état. Il doit l’entretenir en état de servir et faire toutes les réparations autres que locatives, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

Le locataire répare ce que son usage abîme. Le propriétaire répare ce que le temps, la construction ou un événement extérieur abîment.

Un point essentiel : le décret indique que les réparations qu’il énumère ont « notamment » le caractère de réparations locatives. La liste donne donc des exemples, sans être exhaustive. Un petit entretien non cité peut rester à la charge du locataire s’il relève de l’usage normal.

Électricité, portes et fenêtres : les petites réparations courantes

À l’intérieur, l’essentiel des petites dépenses revient au locataire. Pour l’électricité, il remplace les ampoules, les fusibles et coupe-circuits, les interrupteurs et les prises de courant lorsqu’ils sont détériorés. Pour les ouvertures, il graisse les gonds, paumelles et charnières, entretient et remplace les poignées, remplace les petites pièces des serrures et les clés perdues ou abîmées, et remplace les vitres cassées.

Élément	Locataire	Propriétaire
Ampoules, fusibles, prises, interrupteurs	Entretien et remplacement	Remplacement du tableau électrique
Portes et fenêtres	Graissage, poignées, petites pièces, vitres cassées	Remplacement des fenêtres, de la porte d’entrée sauf dégradation
Murs et plafonds	Propreté, menus raccords de peinture, rebouchage des trous	Réparations dues à la vétusté ou à un vice de construction
Sols	Entretien, quelques lames de parquet, raccords de moquette	Réparations dues à la vétusté
Radiateurs	Entretien	Remplacement
Détecteur de fumée	Entretien, piles, remplacement en cours de bail	Achat et installation du premier détecteur

Pour les murs et les plafonds, le locataire assure la propreté, les menus raccords de peinture et de tapisserie, et le rebouchage des trous, par exemple ceux laissés par des cadres. Pour les sols, il assure l’entretien courant et peut devoir remplacer quelques lames de parquet ou poser des raccords de moquette, notamment en cas de taches ou de trous.

Cuisine, salle de bains, chauffage : le débouchage pour l’un, le remplacement pour l’autre

Dans les pièces d’eau, la frontière est nette. Le locataire débouche les évacuations de l’évier, du lavabo, de la douche et de la baignoire jusqu’à la colonne, remplace les joints, les colliers et les flexibles de douche, nettoie les dépôts de calcaire et entretient la robinetterie, en changeant joints, clapets et presse-étoupe. Il remplace aussi les joints et flotteurs de la chasse d’eau. Le propriétaire, lui, prend en charge le remplacement de la colonne d’eaux usées et des conduits d’alimentation, ainsi que le remplacement et le détartrage du ballon électrique.

Pour le chauffage, le locataire assure l’entretien annuel de la chaudière par un professionnel, sauf clause contraire du bail, comme nous l’expliquions à propos de l’entretien obligatoire de la chaudière, ainsi que le ramonage des conduits de fumée et de ventilation. Il remplace les petites pièces des appareils à gaz et le flexible de gaz. Le remplacement de la chaudière elle-même revient au propriétaire.

Les canalisations méritent une attention particulière. Le locataire doit les déboucher, mais si une fuite est due à la vétusté des canalisations, Service-Public précise qu’il doit avertir le propriétaire, à qui revient la réparation.

Jardin, extérieur et équipements

Pour un logement avec jardin privatif, l’entretien courant revient au locataire : tonte de la pelouse, taille et élagage des arbres et arbustes, remplacement des arbustes, entretien des allées, massifs et bassins, et nettoyage de la piscine. Il doit aussi enlever la mousse des terrasses et auvents et dégorger les gouttières et descentes d’eaux pluviales. En revanche, selon Service-Public, c’est au propriétaire de couper les branches qui dépassent sur le terrain voisin, sujet souvent conflictuel détaillé dans notre article sur les arbres et haies entre voisins.

Extérieur et équipements	Locataire	Propriétaire
Jardin privatif	Tonte, taille, élagage, arrosage, piscine	Branches dépassant chez le voisin
Gouttières	Dégorgement, nettoyage	Réparations non locatives
Fosse septique	Vidange, selon le décret	Curage, selon Service-Public
Toiture	Non	Entretien et réparation
Électroménager prévu au bail	Entretien courant, menues réparations	Réparations dues à la vétusté

Le décret vise aussi les équipements mentionnés au bail : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hotte, adoucisseur, pompe à chaleur ou climatisation, dont le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations. Certains contrats d’entretien conclus par le bailleur, pour la chaudière ou la robinetterie par exemple, peuvent être répercutés dans les charges.

En cas de désaccord

Les litiges naissent souvent à la sortie du logement, quand le propriétaire veut retenir sur le dépôt de garantie le coût de réparations qu’il juge locatives. La distinction entre usure normale, à sa charge, et dégradation due au locataire est alors décisive. L’état des lieux d’entrée et de sortie sert de référence.

Pour se faire aider, Service-Public oriente vers Allô Service Public et l’Agence départementale d’information sur le logement, l’Adil. Les associations de locataires peuvent aussi conseiller. Le guide de la Commission nationale de concertation, illustré pièce par pièce, reste un bon support à garder sous la main, pour vérifier avant chaque intervention qui doit payer.